同策研究院:727住建部政策五大预判

2023-07-28 14:18:02 来源: 金融界


(资料图)

7月28日消息 据道,住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说,大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施;继续做好保交楼工作,加快项目建设交付,切实保障人民群众的合法权益。

同策研究院分析,会议内容可以从以下五个方面来理解:

第一、 强调了房地产在GDP中的支柱产业地位及对于经济发展的重要性。二季度GDP6.3%的增速未达市场预期(7%),三季度增长压力仍然较大,依托房地产业、建筑业来带动上下游40多个产业链行业的潜能释放是可行的抓手,因此可以预判,三季度促进房地产行业投资的相关政策会出台,房企的融资环境会进一步宽松,这对行业来讲是利好。

第二、 保交楼、保交付仍然是当前房地产市场亟需解决的问题。2000亿元的保交楼贷款支持计划专项基金已经支出1995亿元,这不足以解决万亿规模的项目停工问题。三大资金来源方面均面临较大压力;1.市场下行压力下,房企销售回款速度放缓,又要解决到期债务偿还问题,自救能力不足;2.保交楼专项贷款基金只能是引导资金或者启动资金,规模小是典型特征,仍存在较大的资金缺口;3.相关配套资金应该是保交楼的重要组成部分,目前来看,各商业银行及相关资本方介入的积极性很低,出资额很有限。因此可以预判:下半年保交楼专项基金及金融机构配套资金方面会出台相关政策,除了资金层面以外,还要相关政策制度方面做突破,尤其是配套资金的受偿顺序及相关保障方面需要调整,这才能打消配套资金介入的顾虑。

第三、 大力支持刚需和改善型需求的释放。需求端的刺激是目前房地产市场问题的核心症结所在。换句话说,如果需求问题不解决,上述两个问题均是空中楼阁。当房子卖不出去的时候,房地产投资、建筑业的项目进度都会放缓,部分项目还会停滞。从保交楼的角度来看,很多保交楼的项目都要依靠剩余项目销售来盘活前期问题项目,资金方均会根据市场形式来判断剩余项目的价值和时间成本,如果需求端信心不足,保交楼也面临较大的压力。因此可以预判:下半年销售端政策会进一步松动,会鼓励刚需和改善群体入市,因此,在购房按揭利率,购房资格等方面会合理优化,部分下行压力较大的城市会调整首付比例等。

第四、 楼市调控政策细则仍然会贯彻“一城一策”的原则,不会一刀切式的调控。可以预判:一、降低首付比例等政策会集中在能级较低的城市,部分低能级二线城市二套房的首付比例也有下调的空间,但是这个城市目前不会在一线城市及核心热点二线城市出台。二、降低购房利率的问题,这个问题比较重要,影响也比较大,预计政策性房贷基准利率(LPR)下调的空间不大,如果下调的话,存量贷款降利率的压力更大,会面临更大的提前还贷压力。未来在调控LPR加点方面还有一定的空间,这个加点每个城市不一样,有高有低,存在调控和优化的空间。三、“认房又认贷”政策目前仅存在一线等几个楼市热点城市,三季度不具备推出的空间,是储备型政策,如果四季度下行压力较大的话,有可能会做适当的调整。

第五、 保障房以及城中村改造是未来房地产业发展的重要组成部分。保障房(含租赁)是稳房价背景下,解决未来城市新进人才的重要支撑,可以预判:未来保障房领域陆续会有支持政策出台,不断加快推动保障房建设,值得关注两个方面的动向:一是REITS政策会进一步放开,二是“租售同权”落地的节奏会加快,但是未来租金上涨也是一个趋势。城中村改造也是未来21个城市房地产发展的重要内容,首先具有城中村改造经验的开发商及地方大国企是直接受益者,同时,相关商办配套的运营商也是受益者,上下游产业链也间接受益,比如,装修、装饰、电梯、家用电器等。

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编辑:Edt_75

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